Pour en savoir plus

Objectifs

En tant que locataire, une question revient sans cesse : pourquoi jeter de l’argent par la fenêtre alors qu’on pourrait investir dans la pierre, dans l’immobilier, et s’assurer la sécurité pour ses vieux jours et sa retraite ?

Comme dans la vie de tous les jours, la réponse la plus évidente est la plus difficile à justifier. Ça dépend. De quoi ? De 2 choses :

• De la situation financière initiale du ménage
• De l’évolution des taux

Nous ne connaissons avec certitude que notre situation personnelle. Et nous ne pouvons que supposer la tendance de l’évolution des taux, en se basant sur des hypothèses.

L’objectif de ce simulateur est d'apporter de l'information chiffrée à toutes les personnes se posant cette question importante. Le simulateur calcule en parallèle, sur une même durée, 3 scénario financiers communs, et affiche le patrimoine obtenu à la fin, pour qui est locataire :

• Acheter sa résidence principale en empruntant
• Rester locataire
• Rester locataire et emprunter pour acheter et mettre en location un bien immobilier

Il permet de visualiser le scénario le plus lucratif sur le long terme, selon les conditions et hypothèses renseignées. Les curseurs permettent de voir rapidement la répercussion sur le résultat d'un changement d'hypothèse.

Fonctionnement pratique

Une fois la situation personnelle initiale renseignée, vous pourrez renseigner tous les paramètres des hypothèses d’achat de résidence principale, de placement d’argent, d’emprunt, de location de bien immobilier, etc. Le temps aidant, une faible variation initiale peut avoir de grandes répercussions au long terme, 25 ans plus tard. Prenez le temps de les tester pour vous rendre compte de leur impact (augmentation de 10% du loyer initial, diminution du taux de crédit immobilier, etc.). Un indicateur s’affichera lorsque la simulation n’est financièrement pas viable.

Les paramètres initiaux vont de plus être affectés par les taux génériques de l’économie, comme l’inflation ou la revalorisation du prix de l’immobilier. Ces taux auront un impact conséquent sur les résultats des simulations. Ils doivent être estimés sur la période de simulation désirée. Des taux par défauts sont appliqués sinon.

Les hypothèses que vous indiquerez ne sont pas garanties d’être réelles mais le résultat donné est représentatif de vos hypothèses. A vous d’en faire bon usage en utilisant les hypothèses qui vous semblent les plus réalistes. Comme pour les placements financiers, les taux passés ne sont pas représentatifs des taux à venir !

On sous-estime grandement l’impact des taux et du temps sur des simulations de long terme. Une variation de 1% du moindre taux peut faire pencher la balance sur un des 3 scénarios. Grâce aux curseurs vous pourrez les simuler rapidement et voir leur impact.

Une fois pris en main, vous pourrez simuler de nombreux cas de figure avec ce simulateur, n’hésitez pas à mettre à 0 certains paramètres.

Exemples d'utilisation

Afin de comparer l'impact des taux, prenons un exemple chiffré :

Un ménage en location possède :
- Un loyer et des charges immobilières de 1 200 €
- Une capacité d'épargne mensuelle de 1 000 €
- 30 000 € d'épargne accumulée

Il souhaite acheter un bien immobilier à 200 k€, avec 10 k€ de frais en plus.

La banque leur propose un taux sur 20 ans de 3.45%, avec 20 k€ d'apport. Les mensualités sont alors de 1 112 € pour le remboursement de l'emprunt.

S'ils décident d'emménager dans leur nouveau bien immobilier (scénario 1), ils auront alors des charges de 400 € par mois, et 1 500 € de taxe foncière.
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S'ils décident de rester locataire et de louer leur nouveau bien immobilier (scénario 3), ils auront alors des charges de 150 € par mois, 1 500 € de taxe foncière ainsi qu'un revenu brut de 1 200 € par mois.

Avec un taux de placement de l'épargne à 3%, un taux de revalorisation de l'immobilier de 1.5%, un taux d'inflation de 1.5% et un taux de revalorisation des loyers de 2%, il est plus intéressant d'habiter dans le bien acheté, ce qui correspond au scénario 1.

Il faut un taux de revalorisation des loyers de 3.7% pour que le plus intéressant soit de louer le bien acheté à crédit, en restant locataire, ce qui correspond au scénario 3.

Il faut un taux de placement de l'épargne à 7.1% pour que le plus intéressant soit de rester locataire sans acheter de bien, ce qui correspond au scénario 2. En revanche, si le taux de revalorisation de l'immobilier est à 0% au lieu de 1.5%, le taux de placement de l'épargne nécessaire chute à 5%.

La détermination des taux pour les simulations est essentielle, peut changer les résultats et dépend fortement des conditions initiales.

En quoi ce simulateur est différent ?

La question de l'achat ou la location étant récurrente, il y a déjà d'autres outils proposés sur Internet. Mais :

Ils souffrent de nombreux biais :
- ils sont proposés par des entreprises qui veulent vendre des produits (assurances, crédit, etc.)
- ils nécessitent d'entrer des informations personnelles qui n'ont aucun intérêt pour une simulation (nom, adresse, numéro de téléphone, etc.)

Ils ne sont pas pratiques :
- ils nécessitant de nombreux clics pour obtenir le résultat de la simulation
- il faut tout recommencer pour changer un paramètre de départ

Ils ne sont pas précis :
- ils ne prennent pas en compte le placement des excédents d'épargne
- ils ne prennent pas en compte la fiscalité
- ils ne prennent pas en compte les taux qui régissent la valeur de l'argent

Ils sont obscurs :
- ils n'indiquent pas les calculs réalisés, restant obscurs
- ils indiquent "le temps d'investissement minimum" qui permet d'avoir un choix préférentiel plutôt qu'un autre, sans le définir

Ils sont moins exhaustifs :
- le cas de l'investissement locatif n'est pas proposé
- il n'y a pas d'alerte sur la non-faisabilité d'un scénario

Notre simulateur a pour but de répondre à tous ces manquements et d'apporter de l'information financière fiable, sourcée et pratique. Il calcule l'argent généré par chaque scénario, en prenant en compte tout l'argent placé en complément des mensualités de crédit. Les différents taux sont ceux qui régissent les investissements financiers et immobiliers. La simulation finale est complète et réaliste. L'interface permet un résultat instantané, visible en permanence par l'utilisateur. Le moindre changement sur les paramètres de base est immédiatement répercuté dans les résultat.

Notre objectif est de fournir une information financière chiffrée de qualité pour aiguiller les utilisateurs.

Hypothèses simplificatrices du simulateur

La complexité fiscale française et l’unicité des situations et projets ne peuvent être simulés aisément. Nous avons utilisé les hypothèses simplificatrices suivantes dans les calculs :

• Le taux de placement des liquidité est net d’impôts (flat taxe déduite).
• L’évolution de l’épargne mensuelle est considérée comme fixe dans le temps, sans taux de réévaluation annuelle. On considère que les surplus d’argent vont aller dans l'augmentation des frais de vie (enfants, confort).
• Il n’y a pas de mauvais payeurs lors de la location d’un logement.
• Le bien immobilier est considéré comme une résidence principale à la revente.
• La fiscalité du cas d'investissement locatif est basée sur le régime microfoncier non meublé, qui implique un CA annuel < 15 k€.
• Les dispositifs de défiscalisation dans le locatif ne sont pas pris en compte.
• Il n'y a pas de changement de tranche d’imposition pris en compte.